По мнению специалистов по загородной недвижимости ситуация с куплей-продажей земли в Ленинградской области сложилась непростая. За все время становления рынка недвижимости соскучившееся по земле население правдами и (в основном) неправдами пыталось прихватить кусочек или кусище (по аппетиту и по карману) земли. И хотя в последнее время довольно много интересных и относительно недорогих участков предлагается из числа бывших фермерских хозяйств, при такой покупке могут возникнуть юридические проблемы. Как правило, сейчас предлагаются участки, у которых «фермерское» направление переделано на «дачное». Ничего страшного в покупке такого участка нет. Но только в том случае, если все было сделано юридически чисто. Поэтому с самого начала имеет смысл проверить историю приобретения и оформления участка. Более простой и безопасный путь покупки участка – это приобретение его в старых садоводствах. Но такие участки, как правило, очень небольшие и не отвечают сегодняшним требованиям покупателей.
Кроме того, надо иметь в виду, что при покупке такого участка могут всплыть старые конфликты, связанные с межеванием участков. Основные сегодняшние проблемы с землей возникают из-за их прошлого. Ведь долгие годы именно из-за отсутствия законов земля покупалась как попало. Чаще всего при сделках с землей соблюдалась лишь видимость закона, а, по сути, происходил полный правовой беспредел. Эту историю нам рассказали в агентстве недвижимости «Спектр». Как-то им попался прелюбопытный документ, в котором удостоверялась продажа(!) совхозного участка земли (тогда ее вообще нельзя было продавать) за тысячу финских марок. За подписью и печатью должностного лица. Кто о чем думал в момент заключения этой "сделки" совершенно непонятно. Но, тем не менее, сейчас на этом куске земли стоит приличный коттедж. А его хозяева пытаются хоть как-то узаконить свои права на участок. И до тех пор пока они это не сделают (если сделают вообще), покупать такой участок просто нельзя. И таких примеров по области очень много. Порой возникают парадоксальные ситуации. Права на коттедж у хозяев есть, а права на землю, на которой этот коттедж и построен, нет! Разумеется, покупка такой недвижимости, может покупателю обойтись гораздо больше оговоренной суммы. Но это еще "цветочки".
Историю о продаже «отличного» участка земли нам рассказали в коллегии адвокатов «ЮНИКС». В области продавался участок на берегу озера. 18 гектаров, кругом лес сосновый, пляж. В общем, отличное место, чтобы заняться строительством коттеджного городка. Правда, хозяин и цену запросил немалую - несколько миллионов долларов. Инвесторы долго не решались на покупку. Как никак в освоение участка и его инфраструктуру (вода, электричество, канализация) надо было вложить еще немало денег! Но, в конце концов, просчитав все «плюсы и минусы», решились на покупку. Но покупка (к их счастью) так и не состоялась. Оказалось, что у этого участка очень интересная история. В свое время он был отдан в долгосрочную аренду. Сам по себе такой вид аренды абсолютно законен. И обычно при сделках права аренды просто перекупаются. Но участок в аренду был передан в свое время не просто так (что хочешь, то и делай), а на инвестиционных условиях. Инвестор обязывался построить на участке свой объект в строгом соответствии с назначением участка. Но не построил. То есть условий аренды не выполнил. Мало того, за время пребывания участка в аренде с его территории загадочным образом исчезло несколько гектаров леса! Чего арендатор вообще был не вправе делать, поскольку лес на участке относился к так называемой первой категории. Такой лес вырубать без специального разрешения просто нельзя. И только за самовольную вырубку леса арендатору грозил штраф в 2 миллиона долларов, не говоря уже о невыполненных инвестиционных условиях. В общем, если бы участок был куплен, то принес бы покупателю одни убытки. Еще одна проблема при покупке участков - это их обеспеченность электричеством. Зачастую при продаже участков следуют устные заверения о том, что проблем с подводом электричества нет. Но этот далеко не факт. В некоторых районах Ленобласти мощностей катастрофически не хватает. А о выделении новых мощностей и речи идти не может. Сегодняшняя энерговооруженность дома в 5-10 раз выше существовавших некогда нормативов для частных домов.
Здесь и корень всех проблем. В старых поселках, уже давно построены новые дома, а нормативы то никто не менял. Вот и бьются новые собственники за свои киловатты кто как может. Например, есть целые районы в области, где проблемы с энергоснабжением носят хронический характер. И если мощностей хватает только-только, то летом, да еще в будний день все будет работать. А вот на выходные, да еще при морозце можно и вовсе остаться без света. Поэтому лучше всего проверить по документам сколько именно киловатт положено на ваш коттедж. Как правило, для обычной жизни хватает 10 киловатт. В ближайших пригородах, где на месте обычно советского дома был построен коттедж, нередко встречаются и «положенные» 3,5 киловатта. Так специалистам агентства недвижимости «Адвекс» пришлось столкнуться с ситуацией, где проблемы с электричеством были решены в свое время с помощью нелегальной «времянки». Когда же это обнаружилось, покупателю пришлось за свой счет построить полтора километра линий электропередач и подстанцию. Иногда проблемы «решает» местный «электрик Петров» с соответствующими последствиями. Если же в поселке собрались понимающие люди, то, как правило, они на общие средства проводят новую линию, строят подстанцию и в этом случае проблем не возникает. Хотя при покупке коттеджа даже в таком поселке все же надо убедиться в том, что предыдущий собственник исправно принимал участие во всех общих «электромероприятиях» и соответственно вносил свою долю. В противном случае, возможно уже покупателю придется гасить долги продавца под угрозой отключения от благ цивилизации.