Основное достоинство приобретения квартиры в новостройке - это ее цена. Поскольку жилье покупается на этапе строительства, то и цена его ниже, чем в готовом доме. Однако лишь 20% застройщиков работают "по-честному”, заключая с дольщиками договоры долевого участия. При этом, на рынке широко распространены юридические схемы, по которым ответственность застройщика сильно занижена по сравнению с договорами долевого участия (ДДУ). Чаще покупателю некуда деваться и он вынужден подписывать сомнительный договор с застройщиком в надежде, что обязательства будут исполнены. В указанных случаях основным гарантом добросовестности исполнения обязательства является сам застройщик. Поэтому покупая жилье на первичном рынке, необходимо в первую очередь изучить репутацию строительной компании:  ознакомиться с информацией в сети Интернет: с сайта самой организации, интернет-ссылок, «черных» списков компаний, форумов иных покупателей;  посмотреть все ли в порядке с разрешительной документацией, не истек ли срок договора аренды, разрешения на строительство, инвестиционного контракта;  узнать, кто является инвестором застройщика, и каково его финансовое положение;  поинтересоваться, какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком и как по ним осуществлялась оплата;  навести справки, сколько объектов застройщиком построено и сдано в эксплуатацию; есть ли жалобы у других покупателей;  съездить к месту стройки и посмотреть, все ли в порядке с подводом коммуникаций к строящемуся зданию.

Идеальным вариантом в рассматриваемых примерах можно считать новостройку в районе с устоявшейся транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДДУ, у которого за плечами не один дом, сданный в эксплуатацию.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то здесь его цена является главным минусом, поскольку квартира уже находится в собственности, риски  недостроя,  длительного ожидания получения жилья в собственность отсутствуют. Поэтому основным при проверке юридической чистоты сделки становится сама квартира, т.е. объект недвижимости.

Адвокат Олег Сухов: основные моменты, которые подлежат исследованию перед приобретением жилого или нежилого помещения у собственника:  полный перечень правоустанавливающих документов (свидетельство, договора, выписки из Росреестра и паспортного стола, документы БТИ, иное);  существующие обременения на недвижимость, узнать о которых можно получив расширенную выписку из ЕГРП. Объекты могут быть предметом судебных споров, или числиться в уставном фонде юридического лица либо находиться под залогом; наличие несогласованной перепланировки, если покупка осуществляется через ипотеку, то обычно сам банк нанимает эксперта оценщика, который помимо, собственно, оценки квартиры фиксирует наличие в ней перепланировок, стоимость ее легализации составляет порядка 10-15% от рыночной цены  помещения;  перечень и основания когда-либо зарегистрированных в квартире лиц, а также временно снятых с регистрационного учета - мало кому захочется впоследствии узнать, что в жилом помещении имеют право проживать какие-либо дальние родственники, которые при приватизации отказались от своего права в пользу продавца, поэтому обязательной проверке подлежит расширенная выписка из  домовой книги;  наличие задолженности за оплату коммунальных услуг, налогов.

«Сделки по недвижимости на первичном и вторичном рынках весьма специфичны и требуют определенного, своего пути юридической проверки документов, что в значительной степени позволяет снизить риски покупателя», - резюмирует адвокат Олег Сухов.