Аренда, недвижимости в Петербурге

Каталог статей

«Стоит подсчитать все расходы до подписания кредитного договора», - советует президент ГК «ЮРИНФО», председатель правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан. По его оценкам, комиссия банка за организацию кредита может достигать от 1% до 3% от суммы займа. Некоторые кредитные организации ограничивают нижнюю планку комиссионного вознаграждения, как правило, на уровне 15 тыс. руб. Некоторые банки еще в конце 2010 года громко заявили об отмене комиссий за выдачу кредита. Однако это только один вид комиссионных, многие банки берут деньги за рассмотрение заявки потенциального заемщика, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу наличных. Не стоит забывать про оплату услуг банка по предоставлению сейфовой ячейки. Каждая статья расходов в отдельности покажется несущественной, но в сумме может набежать более 30 тыс. руб. Поэтому при выборе кредитной организации стоит обращать внимание не только на процентную ставку, но и на комиссионные расходы.

Помимо банковских затрат заемщику придется заплатить за услуги оценщика, напоминает Павел Штепан. Обычно банкиры доверяют отчетам определенных оценочных компаний и настаивают, чтобы заемщик обращался именно в эти фирмы. На любезное отношение к клиентам в таких компаниях можно не рассчитывать, изготовления отчета стоит от 3 до 15 тыс. руб. И это не предел. Стоимость отчета может зависеть от удаленности объекта, его типа и площади. При кредитовании домов старого фонда, домов с деревянными перекрытиями банкиры могут потребовать проведения строительной экспертизы, что повысит затраты заемщика. Не стоит забывать и про обязательного участника сделки купли-продажи жилья – нотариуса, его услуги тоже недешевы.

Примерно 1-1,5% от стоимости приобретаемого объекта покупатель заплатит за услуги риэлтора и ипотечного брокера. Первый подбирает подходящий объект и сопровождает сделку, а ипотечный брокер помогает заемщику выбрать подходящий банк и оформить в нем кредит. Можно обойтись без услуг посредников, но тогда нельзя исключить, что все получится по принципу «скупой платит дважды». Например, на ипотечном рынке Петербурга действует 44 банка, предлагающих ипотеку, и предложения достаточно сильно разнятся и по стоимости заемных средств, и по комиссионным расходам. Самостоятельный выбор кредитной организации займет много времени, причем, чтобы уточнить все расходы, возникающие при организации кредита, мало прочитать информацию на сайте банка, надо позвонить туда, а скорее всего, придется встретиться с кредитным инспектором. И даже эта встреча не дает гарантии, что заемщику станет известна полная стоимость кредита: нередко банки раскрывают все карты только в момент подписания кредитного договора и договора залога, кода клиент уже больше думает о грядущем ремонте в новом жилье, а не о предстоящих ежемесячных выплатах в течение длительного периода времени. Поэтому стоит воспользоваться услугами профессиональных посредников, которые подскажут и помогут правильно оформить все документы, чтобы впоследствии удалось без проблем получить налоговые льготы, которые могут достигать 20% от стоимости жилья. Заемщик может получить компенсацию удержанного с него государством подоходного налога (имущественный налоговый вычет) в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры или дома. Кроме того, налоговый вычет полагается и за расходы на погашение процентов по кредиту за весь срок их выплаты – в размере 13% от общей суммы. Вычет за проценты начисляют постепенно, по мере того, как заемщик выплачивает их банку.

Покупая жилье в кредит, его придется застраховать. Расходы на страховку, как правило, составляют 1-3% от остатка ссудной задолженности. Некоторые банки высчитывают стоимость страховки, добавляя к остатку ссудной задолженности 10%. Страхуется залог – приобретаемый объект недвижимости, жизнь и здоровье заемщика, а при покупке жилья на вторичном рынке, то есть не у застройщика, страхуется титул – риск утраты права собственности на объект. И не важно, что он покупался с помощью риэлтора, который обещал проверить юридическую чистоту сделки. «Риэлторы не в состоянии провести достоверную экспертизу неоспоримости сделки», - предупреждает Павел Штепан.

Самые высокие расходы в ипотеке – это, конечно же, проценты по кредиту – от них, прежде всего, зависит сумма ежемесячного платежа. Ее размер можно уменьшить, увеличив срок кредитования, но тогда возрастет общая сумма причитающихся банку процентов. Например, оформив кредит на 1 млн руб. на 10 лет при ставке 12,5% годовых, ежемесячно придется платить 14,6 тыс. руб., увеличив срок до 15 лет, платеж сократится до 12,3 тыс. руб.

На выплате процентов можно сэкономить, досрочно погасив кредит. Некоторые банки не позволяют досрочно погашать задолженность в течение первых шести месяцев или первого года, но этот срок несущественен при ипотечном кредите, рассчитанном, как минимум на пять лет. Важней, что многие банки требуют комиссию за досрочное погашение кредита – это может быть фиксированная величина, например, 10 тыс. руб., а может быть и процент от суммы досрочного погашения и тогда счет пойдет на десятки тысяч рублей, а экономическая целесообразность досрочного погашения пропадет.

Здесь есть одна тонкость. При досрочном погашении важно учитывать сумму причитающихся банку процентов и уже уплаченных. Обычно банкиры взимают за пользование кредитом одну и ту же сумму каждый месяц (аннуитет). Эта сумма состоит из двух частей. Первая идет в счет погашения основного долга. Вторая – начисленные проценты по кредиту. И в первые годы пользования ипотекой процентные платежи могут превышать 50% в общей сумме аннуитета. То есть чем ближе окончание платежей по кредиту, тем ниже доля суммы процентов в ежемесячном платеже.

Ставки по кредитам снижаются с середины 2010 года, а значит, сокращается и размер ежемесячного платежа, одновременно с этим аренда жилья дорожает. Банкиры все чаще говорят, что покупка жилья в кредит выгодней, чем аренда квартиры. При займе в 1 млн руб. средняя сумма ежемесячного платежа по кредиту на 15 лет составляет 12 тыс. руб., что вполне сопоставимо с арендной платой за однокомнатную квартиру без изысков: с мебелью не первой свежести из IKEA, без бытовой техники. Правда, как правило, заемщикам требуются большие суммы на покупку жилья, а значит, и платеж будет выше.  Еще один аргумент в пользу ипотеки – увеличение цен на жилье: по мнению многих экспертов, стоимость квадратного метра достигла минимума и теперь будет только расти. И покупая жилье в кредит сегодня, можно рассчитывать, что его рыночная стоимость к окончанию кредитного договора перекроет все расходы заемщика, в том числе и процентные. По словам консультанта по ипотеке КБ «ДельтаКредит» Ивана Смирнова, граждане, которые купили жилье пять лет назад, оказались в выигрыше, несмотря на кризис: они живут в собственной квартире, которая выросла в цене. «В марте 2006 года квадратный метр жилья стоил 34 тыс. руб., а в марте 2011 года он стоит 83 тыс. руб.», - отмечает специалист.